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A importância da estratégia jurídica na estruturação das vendas de um empreendimento imobiliário


O contencioso é sempre um ponto de atenção para as empresas, especialmente quando se encontram no polo passivo.


No entanto, recentemente, tem se observado um aumento na quantidade de ações judiciais movidas por construtoras/incorporadoras para viabilizar a outorga da escritura pública para adquirentes que, após a conclusão das obras e entrega dos imóveis, não compareceram ao cartório para a lavratura da escritura pública e transferência da propriedade do imóvel.


Isso acontece porque, muitas vezes, o comprador deixa de calcular, na parcela das chaves, o custo do imposto de transmissão da propriedade, e das despesas do cartório.


E, ao tentar obter a certidão de nada consta junto à Fazenda Estadual, a construtora/incorporadora, percebe que existem débitos de IPTU/TLP em seu nome – justamente daquele imóvel já vendido, mas cuja propriedade não foi transferida.

Além do impacto negativo que isso causa à imagem da empresa, esses débitos podem dificultar, ou até mesmo inviabilizar, a obtenção de crédito para determinado empreendimento.


Até que a questão seja definida por meio da ação judicial de adjudicação compulsória, utilizada pelas construtoras e incorporadoras para a solução da questão, os prejuízos na condução da atividade empresária já ocorreram.


Pode-se pensar que a adjudicação compulsória extrajudicial – procedimento que, recentemente, por força da Lei nº 14.382/2022, passou a ter previsão expressa – é uma solução mais rápida para a questão.


No entanto, cabe lembrar que um dos documentos essenciais para o procedimento extrajudicial é, justamente, o pagamento de todas as despesas de transferência. Ou seja, a construtora/incorporadora precisará realizar um desembolso para fazer face a um custo que, via de regra, é de responsabilidade do próprio adquirente.


Por isso é tão importante uma estruturação estratégica, do ponto de vista jurídico, das transações imobiliárias de determinado empreendimento.


A partir de uma visão sistêmica, e conhecendo as ações mais recorrentes e as possíveis soluções, o advogado poderá sugerir a adoção de determinada estratégia capaz de evitar os riscos daquele negócio jurídico, sob o ponto de vista da vendedora.


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