O grande desafio de qualquer profissão atual é o gerenciamento das relações interpessoais, e isso fica evidente quando se fala sobre o papel do síndico dentro de um condomínio. Portanto, o papel do síndico passa longe de ser apenas só quanto a sua capacidade postulatória em nome do condomínio.
1) Quem pode ser síndico
A figura do síndico pode ser pessoa física, jurídica, condômino ou não condômino, o que possibilitou o surgimento da profissão de síndico. Hoje muitas pessoas físicas e jurídicas representam e gerem mais de um condomínio por vez.
Quando o serviço é prestado por pessoa jurídica, o cuidado é quanto a nomeação de preposto daquela empresa para ser o representante da figura do síndico.
2) Quais os deveres e direitos do síndico
Os seus deveres e direitos estão previstos no art. 1.348, CC, sendo este apenas um rol exemplificativo. E o que isso significa? Significa que o síndico pode ter mais deveres e/ou direitos, se previstos na Convenção do Condomínio.
Assim, seus deveres são de cunho administrativo, de tal sorte que os atos que fugirem desses limites deverão ser submetidos a aprovação por Assembleia. Por exemplo, não pode o síndico, sem autorização de Assembleia, conceder desconto ao condômino inadimplente, a não ser que esteja expressamente previsto na Convenção do condomínio.
Existe a possibilidade de o síndico transferir seus poderes, referentes à administração e representação, a outrem. Essa transferência pode se dar de forma total ou parcial, desde que previamente aprovado em Assembleia.
Importante lembrar que síndico representa os interesses do condomínio, não podendo fazê-lo em relação a interesses particulares de condôminos, a não ser por meio de mandato.
Um dever imposto ao síndico merece atenção destacada, qual seja, o de prestar contas.
A prestação de contas deve acontecer anualmente, em data prevista na Convenção do condomínio, por meio de Assembleia Ordinária, a qual será convocada especialmente para esta finalidade. Lembrando que a apresentação das contas é de responsabilidade do síndico, e não do Conselho Fiscal, se houver.
Portanto os síndicos devem, aqui, ter um cuidado especial. A falta da prestação anual de contas permite aos condôminos o ajuizamento da ação de prestação de contas.
Todavia, não se pode confundir a prestação de contas com a sua aprovação! Caso o síndico preste o dever e as contas não forem aprovadas, não há que se falar em ação de prestação de contas. Nesta situação, há a possibilidade de os condôminos ajuizarem “ação de indenização” em virtude das contas apresentadas e rejeitadas.
Para que isso seja possível, as contas devem ser votadas e rejeitadas na Assembleia destinada a este fim.
Merece destaque, ainda, que o síndico é obrigado a permitir que os condôminos tenham acesso aos documentos ligados ao condomínio, ou a eles mesmos. A recusa daquele em disponibilizar tais documentos, enseja aos condôminos direito a recorrerem ao Poder Judiciário.
3) Remuneração do síndico
Se for condômino, poderá receber isenção da taxa condominial ordinária e ainda receber um pró-labore, que seria uma remuneração em sua forma direta.
Quando se der da forma direta, o síndico deverá proceder o recolhimento correto dos encargos da previdência social já que, por lei, é considerado como um contribuinte individual.
Se o síndico for pessoa jurídica, o pró-labore se dará sempre por forma direta, por meio de emissão de nota fiscal e do recolhimento dos tributos devidos.
A remuneração indireta ocorre quando o síndico deixa de pagar, total ou parcialmente, o valor da taxa condominial ordinária. Este abono poderá ser concedido para pessoas físicas condôminas ou moradoras.
Lembrando que a definição de como o síndico será remunerado deve estar prevista na Convenção e/ou Regimento Interno do Condomínio.
Destaca-se que, as taxas que forem consideradas extraordinárias, deverão ser arcadas pelo síndico. Importante salientar que sua remuneração deve ser aprovada em Assembleia, a qual não precisa, necessariamente, ser convocada apenas com essa finalidade.
4) Relação trabalhista entre o síndico e o condomínio
Inexiste vínculo trabalhista entre o síndico e o condomínio, o que exime este da necessidade de assinatura da carteira de trabalho daquele.
5) A destituição do síndico
Como se sabe, lidar com pessoas não é algo tão simples e “agradar a gregos e troianos” se torna impossível dentro de um condomínio.
Porém, muitas vezes o serviço prestado pelo síndico deixa a desejar. O que fazer neste caso? Primeiramente, não se pode destituir o síndico apenas por não gostar de sua figura. Afinal, ele foi votado por eleição democrática e pelo voto da maioria.
A sua destituição se dará em Assembleia, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, por prática de irregularidades, pela não prestação de contas ou pela má administração do condomínio. A maioria absoluta dos presentes, implica, portanto, no voto de 2/3 dos condôminos que estiverem na Assembleia.
Convocada a Assembleia para esse fim, sugere-se que o síndico seja notificado, pois este tem o direito de exercer a ampla defesa. Essa notificação deve informar ao síndico sobre a data da Assembleia e sobre seu direito de ampla defesa.
Você pode estar se perguntando, se um dos deveres do síndico é justamente o de convocar as Assembleias, por que ele precisa ser notificado? Normalmente o síndico não convoca Assembleia para tratar da sua destituição, assim, os condôminos podem fazê-lo com a assinatura de ¼ das frações existentes. Ou, caso preferirem, podem enviar uma notificação para que o próprio síndico faça a convocação.
E como fica o condomínio se o síndico for destituído? Na mesma Assembleia que ocorrer a destituição já poderá ocorrer a votação do novo síndico. Esta nova figura poderá ser interina – caso o novo síndico não seja votado dentro da mesma Assembleia, que assumirá o cargo até que seja realizada a nova votação, normalmente recaindo na figura do subsíndico- ou pode ser da pessoa que assumirá definitivamente o cargo.
6) Vedações impostas ao síndico
Importante frisar o que o síndico não pode fazer dentro do condomínio, possibilitando que lhe seja acarretada responsabilidade civil e penal:
(i) ausência de prestação de contas e/ou desfalque financeiro nas contas do condomínio;
(ii) danos morais a moradores, como em casos onde há a divulgação de lista de condôminos inadimplentes;
(iii) obras realizadas sem aprovação de assembleia;
(iv) ausência de manutenção de elevadores, que causem acidentes lesionando alguma pessoa;
(v) negligência na cobrança de condôminos inadimplentes.
Por fim, a responsabilidade do síndico não se confunde com a responsabilidade do condomínio, como em casos de extravio de encomendas, danos a veículos causados por conta de atos de funcionários, entre outros.
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