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O Princípio da Concentração de Registro na Matrícula do Imóvel e seus Reflexos no Prática



A análise de documentos é uma etapa muito importante nas transações imobiliárias, pois é por meio dela que se analisam todos os direitos incidentes sobre o bem, a relação dos proprietários anteriores, possíveis restrições judiciais, dentre outros detalhes, que caso não analisados, podem trazer surpresas por vezes desagradáveis. Quem nunca precisou reunir uma pasta repleta de documentos durante o processo de compra e venda de um bem?


Neste contexto, surge o Princípio da Concentração dos atos na matrícula do imóvel, consagrado de forma abstrata pelo artigo 54, da Lei nº 13.097/2015. O instituto visa concentrar todos os dados relevantes incidentes sobre o imóvel em um só documento, ou seja, a matrícula. A medida busca consignar a publicidade, e diminuir custos e riscos inerentes às transações imobiliárias.


Antes mesmo da entrada em vigor da lei mencionada, o Superior Tribunal de Justiça já possuía entendimento firmado, pela Súmula 375, de que a fraude à execução depende do registro da penhora, ou prova da má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, o registro da informação é justamente o ato que dá eficácia contra terceiros, e sua ausência determina que o credor comprove a má-fé do terceiro.


Além dos entendimentos citados, em 2021 foi promovida a Medida Provisória nº 1.085 que consagrou que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes na matrícula do imóvel, ainda que para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005.


O Brasil é um país vasto territorialmente, com sistemas de dados fragmentados, onde as inovações legislativas, e consolidação de entendimento do STJ sobre a unificação das informações trazem uma maior segurança jurídica sobre as negociações imobiliárias.


Entretanto, o instituto ainda está em fase de implementação, para que os cartórios de registro de imóveis implementem a medida, a fim de simplificar o processo de due dilligence. Essencialmente para as empresas do mercado imobiliário, na prática a providência trará celeridade e redução de gastos, podendo dirigir o foco às etapas mais relevantes das operações.


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