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Planejamento Tributário na Alienação de Bens Imóveis: como reduzir o valor pago de tributo na venda?


Esse tutorial visa esclarecer os principais tipos de planejamento tributário para quem pretende vender bens imóveis, com o fim de reduzir a carga tributária a depender da transação imobiliária realizada.


Esclarece-se, desde logo, que os esclarecimentos aqui apresentados não afastam a necessidade da devida análise do caso concreto pelo profissional.


Dito isso, primeiramente, vale mencionar os principais tributos incidentes na transferência de uma propriedade imóvel:

  1. Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

  2. Para pessoa física: Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital (lucro imobiliário); ou

  3. Para pessoa jurídica: Imposto de Renda (IR), PIS/COFINS e Contribuição sobre o Lucro Líquido (CSLL).


Assim sendo, vale analisar as hipóteses de planejamento tributário para minimizar os tributos incidentes na alienação do bem imóvel.


Observa-se, contudo, que, independentemente da hipótese, é recomendável que seja feita uma análise de cada caso em particular, com o fim de verificar a viabilidade de enquadramento em uma de tais condições.



1. Venda de único imóvel por valor de alienação até R$ 440.000,00


· Base legal: artigo 23 da Lei 9.250/95.


· Beneficiário: Pessoa Física.


· Isenção do ganho de capital do Imposto de Renda na alienação de imóvel, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 e desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.


2. Utilização do lucro da venda do imóvel para comprar outro imóvel residencial


· Base legal: artigo 39 da Lei de nº 11.196/05.


· Beneficiário: Pessoa Física.


· Utilização do lucro na venda do imóvel para comprar outro imóvel, sendo que o contrato de compra deve ser fechado em até 180 dias após a venda do imóvel.


· Esse benefício pode ser utilizado apenas na compra e venda de imóveis residenciais e só é possível realizar essa ação uma vez a cada 5 anos.


· Se a compra for de um imóvel de valor inferior ao ganho de capital, será necessário pagar imposto sobre a parcela restante.


3. Declarar todas as benfeitorias realizadas no imóvel


· Base legal: artigo 14 da Lei nº 7.739/89.


· Beneficiário: Pessoa Física.


· Os valores das benfeitorias podem compor custo de aquisição futura do imóvel para fins do cálculo do ganho de capital.


· As benfeitorias realizadas no imóvel, bem como o valor total gasto, devem ser informadas na descrição do imóvel na declaração de “Bens e direitos”.


· A soma dessas reformas ao valor do imóvel pode gerar economia tributária na hora da venda do bem. Isso porque a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda será menor.


4. Imóveis adquiridos entre o período de 1969 até 1988


· Base legal: artigo 18 da Lei nº 7.713/1988.


· Beneficiário: Pessoa Física.


· Na alienação de imóvel adquirido até 31/12/1988, por contribuinte residente no Brasil, pode ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel.


5. Emprego correto da base de cálculo a título de ITBI


· Base legal: artigo 18 da Lei nº 7.713/1988.


· Beneficiário: Pessoa Física e Pessoa Jurídica.


· O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou o entendimento de ser correto o emprego do valor da transação declarado pelo contribuinte e não o valor vinculado à base de cálculo do IPTU.


· Para esse caso, a depender, observa-se a necessidade de ingresso com uma medida judicial.


6. Modalidade negocial da permuta imobiliária


· Base legal: artigo 39 da Lei 4.591/64.


· Beneficiário: Pessoa Jurídica.


· Não há impostos federais: não há ganho de capital.


· A Receita Federal considera permuta imobiliária toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes o pagamento de parcela complementar em dinheiro aqui denominada torna.


· Para esse caso, a depender, observa-se a necessidade de ingresso com uma medida judicial.


· Ex.: Proprietário e Incorporadora realizam uma permuta, o qual o primeiro dará o terreno e o segundo dará 2 apartamentos. Com esse negócio, objetiva-se que o incorporador não tenha um dispêndio de capital do valor da construção a ser construída:


7. Criação de uma empresa Pessoa Jurídica


· Beneficiário: Pessoa Jurídica


· Cria-se uma imobiliária para receber os bens da pessoa física mediante integralização ou mediante cisão de outra pessoa jurídica já constituída.


· A receita operacional da empresa criada se trata justamente da compra e venda de imóveis. Os tributos relacionados serão atribuídos de acordo com o regime tributário dessa nova empresa. Dessa forma, é possível ter um maior lucro ao invés de ter que pagar 15% sobre o ganho de capital de cada imóvel vendido.


· Outra possibilidade é uma pessoa física, proprietária de um terreno, e uma pessoa jurídica, responsável pelas despesas operacionais, atuarem como sócias de uma nova empresa a ser criada com o fim específico.


· Esse negócio é mais interessante caso o proprietário queira ser parceiro do empreendimento imobiliário.


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