Um imóvel é considerado irregular quando existe algum problema na sua matrícula (como, por exemplo, um erro de metragem), na sua propriedade (quando não está matriculado no nome do dono), na posse, ou mesmo na documentação.
Apesar de parecer estranha, a situação é muito comum: a compra é feita por um contrato particular (os famosos “contratos de gaveta”), o imóvel não tem o habite-se, está financiado, o comprador não tem dinheiro para pagar os custos (ITBI e cartório) dessa compra, ou qualquer outra coisa que dificulte a venda na forma exigida por lei (um imóvel em inventário, por exemplo).
Embora seja recorrente a transação de imóveis de forma irregular, o comprador pode ter alguns problemas:
Desvalorização do imóvel
Dificuldades na venda
Impossibilidade de usar o imóvel como garantia
Vulnerabilidade com relação a credores da pessoa indicada como proprietária na matrícula do imóvel
Vulnerabilidade quanto a uma eventual venda duplicada, quando o mesmo imóvel é negociado com dois compradores diferentes
Vale lembrar que a lei estabelece que somente será proprietário aquele que tiver o documento de compra (escritura pública de compra e venda), devidamente registrado na matrícula do imóvel. E, por isso, é tão importante estar assessorado por um advogado durante a compra de um imóvel.
Mas, se você já tem um imóvel irregular, como fazer a regularização?
Existem inúmeras formas para isso (desde a retificação da matrícula, até um processo complexo e longo de regularização fundiária). As formas mais buscadas para a regularização fundiária são:
Adjudicação compulsória: quando há recusa, de qualquer das partes, em comparecer ao cartório para lavrar a escritura pública.
Usucapião: quando a pessoa possui a posse ininterrupta de um imóvel por um determinado prazo.
Desmembramento de matrícula: para dividir um imóvel que possui mais de um proprietário.
Averbação de construção: para declarar, na matrícula de um terreno, que ali existe uma construção.
Cada instituto será aplicado a situações específicas, a depender da documentação existente e análise do caso.
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