A transferência de um imóvel é uma operação que possui diversos custos, como, por exemplo: o pagamento dos emolumentos do cartório (tanto para a elaboração da escritura pública, como para o registro dessa escritura na matrícula do imóvel); o pagamento do imposto de transmissão de imóveis (ITBI); ou mesmo o pagamento de imposto sobre o lucro tributário.
Esses custos, normalmente, têm como base o valor da operação. Justamente por isso, uma prática muito comum é a escrituração da transmissão da propriedade por um valor inferior ao que foi verdadeiramente pactuado.
Ocorre que essa prática é ilícita, pois configura fraude tributária. Além disso, é uma situação que coloca em risco o adquirente do imóvel.
Listamos três riscos da declaração de compra de um imóvel por um valor inferior ao que foi estabelecido entre as partes, e duas opções para reduzir o valor da operação sem precisar cometer qualquer tipo de fraude.
1. Evicção
A evicção ocorre quando, depois da venda, surge um terceiro que afirma ser o verdadeiro dono do imóvel. Caso esse terceiro comprove ser o real proprietário do bem, poderá ocorrer a evicção, que nada mais é do que a perda do imóvel pelo adquirente, em razão dessa reivindicação.
Neste caso, o vendedor será responsabilizado pelos danos causados ao adquirente, sendo devida a restituição do valor pago – que será aquele indicado na escritura pública.
2. Direito de Preferência
Em alguns casos, é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel. O detentor do direito de preferência deverá ser notificado para exercê-lo, antes da realização da venda, e observará o mesmo valor da venda a terceiro.
Quando esse direito não for observado, a pessoa que tinha a preferência poderá depositar o preço (aquele constante da escritura pública) e pedir para si o imóvel.
Ou seja: se você declarar na escritura pública valor inferior, o detentor do direito de preferência poderá haver para si aquele imóvel pelo valor constante da escritura.
3. Lucro imobiliário
O terceiro risco refere-se a uma hipótese de venda futura do imóvel. Quando um imóvel é vendido por um preço maior da aquisição, o vendedor deverá realizar o pagamento do imposto sobre o lucro imobiliário (salvo algumas hipóteses específicas).
A base de cálculo desse imposto será obtida a partir da diferença do valor dessas operações.
Logo, se no momento da compra, o valor declarado foi inferior, possivelmente ao realizar a venda, com o valor real, o lucro será maior do que aquele que, de fato, esta pessoa teve com essa transação, majorando, em consequência, o valor do tributo.
Mas, então, o que fazer para tentar reduzir os custos dessa operação?
A primeira dica é: levante os preços dos emolumentos dos cartórios em diversos estados.
Apesar do registro do imóvel precisar ocorrer, obrigatoriamente, no ofício de imóveis correspondente, a escritura, via de regra, pode ser lavrada em qualquer localidade, de livre escolha das partes (é importante verificar se não existe alguma restrição na cidade do imóvel). Esses custos variam muito de estado para estado.
Como exemplo: em São Paulo, o valor da escritura varia de R$318,26 a R$58.530,88. Já na Bahia, o valor pode variar entre R$274,50 a R$20.745,20.
Cuidado ao olhar apenas o valor dos emolumentos: existem diversas normas e variáveis que devem ser levadas em consideração no momento dessa escolha.
A segunda dica é: verificar a existência de normas de isenção ou redução de ITBI, muito comum em diversas localidades.
Em qualquer caso, é importante consultar um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo de forma adequada, a partir das particularidades do seu caso, e apresentar todas as alternativas, indicando os riscos e vantagens de cada uma.
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