Impostos sobre locação de imóveis com a Reforma Tributária

A partir de 2026, o cenário dos aluguéis passará por uma transformação significativa com a chegada da reforma tributária, tanto para pessoa física quanto para pessoa jurídica.

Mesmo com um período de transição até 2033, os efeitos serão sentidos já no início da cobrança, em 2026, e devem alterar de forma significativa a rentabilidade de quem investe em imóveis para locação.

ALUGUÉIS ATÉ 2025:

PESSOA FÍSICA: Quem recebe aluguéis como pessoa física para Imposto de Renda (IRPF) sobre esse rendimento. Esse imposto é cobrado de forma progressiva. Logo, quanto mais o valor do aluguel, maior o valor do imposto.

As alíquotas variam de 7,5% a 27,5%.

Quem ganha até R$2.259,20 tem direito à isenção. Acima desse valor, as alíquotas variam de 7,5% a 27,5%. Veja-se:

FAIXAS	BASE DE CÁLCULO MENSAL	ALÍQUOTA	PARCELA A DEDUZIR DO IMPOSTO DE RENDA
FAIXA 1	Até R$2.259,20	Zero	Zero
FAIXA 2	De R$2.259,21 até R$2.826,65	7,5%	R$169,44
FAIXA 3	De R$2.826,66 até R$3.751,05	15%	R$381,44
FAIXA 4	De R$3.751,06 até R$4.664,68	22,5%	R$662,77
FAIXA 5	Acima de R$4.664,68	27,5%	R$896,00

Não há dedução automática, apenas se tiver despesas diretamente ligadas ao imóvel (como IPTU e condomínio).

PESSOA JURÍDICA NO LUCRO PRESUMIDO: Empresas que alugam imóveis e estão no regime do Lucro Presumido têm uma tributação mais simples, com alíquotas fixas sobre uma base presumida de lucro.

A base de cálculo é de 32% da receita de aluguel.

Sobre essa base, incidem os tributos: IRPJ (15%), CSLL (9%), PIS (0,65%) e COFINS (3%).

Sendo a alíquota resultante aproximada de 11,33% sobre o faturamento bruto.

ALUGUÉIS EM 2026:

PESSOA FÍSICA: A partir de 2026, os rendimentos de aluguel passarão a ser tributados não apenas pelo Imposto de Renda, mas também pelo novo modelo de IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que engloba o IBS e a CBS.

Com a nova legislação, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS se, cumulativamente locar mais de 3 bens imóveis distintos; e receber mais de R$240 mil por essas operações no ano-calendário anterior.

A obrigação de pagar e declarar IRPF permanece.

Já se as receitas com locação excederem o montante anual de R$288 mil (20% a mais que o valor de R$240 mil), independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário.

O valor expresso na legislação de R$240 mil sofre atualização mensal pelo IPCA a partir da data de publicação da Lei Complementar.

PESSOA JURÍDICA NO LUCRO PRESUMIDO: A partir de 2026, as empresas pagarão: IBS (imposto sobre bens e serviços), no qual substitui ICMS, ISS, PIS e COFINS; CBS (contribuição sobre bens e serviços), no qual substitui o PIS/COFINS; e ainda pagarão o IRPJ e CSLL (como fazem hoje em dia).

QUANDO COMEÇA A COBRANÇA? O cronograma será escalonado:

2026 e 2027: início da cobrança com alíquotas simbólicas;

2028 em diante: aumento gradual das alíquotas, com redução proporcional de ISS, PIS e COFINS;

2033: consolidação do sistema, com extinção dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e CBS.

Ou seja, o impacto para quem recebe aluguéis será cumulativo ano a ano, até que a transição esteja completa.

REDUTORES E BENEFÍCIOS: A legislação criou algumas reduções, quais sejam:

- 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações residenciais;

- 50% de redução na tributação da venda de imóveis;

- 40% de redução no aluguel por temporada;

- Na operação de locação para uso residencial poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$600 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo;

- Benefício especial para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, que poderão ter como referência o menor valor entre o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.

Ainda assim, para quem hoje paga apenas IRPF, a carga tributária será maior.

EXCEÇÃO PARA CONTRATOS ANTIGOS: A Lei Complementar 214/2025 criou uma regra de transição, prevista no artigo 487, permitindo que certos contratos firmados antes da vigência da nova lei possam continuar recolhendo os tributos com alíquota reduzida de 3,65%, equivalente ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS.

Essa alíquota especial poderá ser aplicada até o fim do contrato original, desde que (i) o contrato tenha sido assinado antes da sanção da lei (julho de 2025); (ii) seja por prazo determinado; (iii) tenha firma reconhecida ou assinatura eletrônica válida; (iv) esteja registrado em cartório (caso de contratos não residenciais), até 31/12/2025; e (v) no caso de contratos residenciais, tenha sido comprovadamente iniciado com pagamentos até o mês seguinte ao da assinatura.

Importa registrar que a exceção não ocorrerá automaticamente, sendo fundamental que esses documentos estejam organizados e registrados, pois somente com a devida comprovação o contribuinte poderá se beneficiar dessa alíquota mais baixa.

TRIBUTAÇÃO DA VENDA DE IMÓVEIS: Para a venda de imóveis por pessoas físicas, será levado em conta a frequência de vendas e o tempo de posse do imóvel. Possui como regra geral a seguinte questão: a pessoa física que realizar mais de três vendas de imóveis em um ano passará a ser contribuinte do IBS/CBS no ano seguinte. Além disso, a eventual quarta venda dentro do mesmo ano já sujeitará essa operação ao imposto, de forma imediata.

Ademais, no caso de alienação de imóveis adquiridos há menos de 5 anos, o IBS/CBS incidirá já a partir da segunda venda realizada no mesmo ano (visando alcançar a compra e revenda rápida de imóveis, típica de especulação imobiliária).

Nesses casos, a pessoa física deverá emitir o documento fiscal e recolher o imposto no momento da assinatura do contrato de venda, não se esperando o registro em cartório ou imissão na posse.

Ou seja, a pessoa física que realizar baixas operações (poucos imóveis vendidos e poucos imóveis alugados), continuarão sujeitas ao Imposto de Renda sobre ganho de capital do vendedor e ao ITBI municipal, sem incidência do IBS/CBS.

A partir dessas considerações vemos que com a chegada da reforma tributária brasileira o ITBI, de competência municipal, não foi extinto e nem substituído pelo IBS. Ou seja, a transmissão onerosa de imóveis continua sujeita ao imposto municipal, cobrado sobre o valor do bem transmitido na ocasião da mudança de titularidade.

Ademais, os imóveis alugados por temporada (contratos de até 90 dias), como por exemplo, airbnb e Booking, terão tratamento diferenciado. Nesses casos, a locação é equiparada a serviços de hospedagem, passarão a ser contribuintes do IBS e CBS, além da incidência de até 27,5% de IR.

QUEM SERÁ MAIS IMPACTADO: (i) Pessoas físicas que alugam imóveis como fonte de renda deverão avaliar se será necessário abrir CNPJ para continuar locando sem prejuízo; (ii) Empresas patrimoniais (holdings de imóveis) podem ter queda significativa na rentabilidade dos ativos locados; (iii) Construtoras e incorporadoras que atuam com built-to-rent (construção para aluguel) devem reavaliar o modelo de negócios e estrutura jurídica; (iv) Gestoras de imóveis e fundos imobiliários precisarão revisar contratos e repassar eventual aumento de carga tributária aos locatários, o que pode gerar atritos comerciais; e (v) Imobiliárias devem adaptar seus sistemas para orientação fiscal correta aos proprietários.

O artigo 5º da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a transferência gratuita de bens e serviços, ou realizada por valor inferior ao de mercado, estará sujeita à incidência dos tributos IBS e CBS. Tal mudança é significativa, pois anteriormente essas operações eram vistas como vantajosas do ponto de vista fiscal, contribuindo para a eficiência tributária das holdings.

CONCLUSÃO: Com essas novas exigências faz-se necessário que os locadores (pessoa física) revisem seus contratos e estratégias de investimento, cumpram as obrigações acessórias ligadas ao IBS e CBS e contem com o apoio de escritórios de advocacia especializados em direito tributário e contadores especializados para evitarem autuações e otimizarem a carga tributária.