top of page

O que o caso da Ilha de Boipeba nos ensina sobre o direito imobiliário


Vocês devem ter ouvido falar sobre o caso da construção de um condomínio de luxo na ilha (você pode ler mais sobre as repercussões nessa matéria).

Em resumo, Boipeba é uma ilha paradisíaca no sul da Bahia, de 88km², que aloja comunidades tradicionais, e tem uma riqueza ambiental muito ampla: mangues, rios, campos, restingas, recifes coralinos, matas e praias. A ilha não tem ruas asfaltadas nem carros: para chegar lá, só de barco, e a locomoção de um ponto a outro por dentro da ilha acontece ou de tratores (o “transporte público” da região), ou a pé.


E, recentemente, uma empresa, que tem em seu quadro societário o dono da Rede Globo, obteve uma licença para desenvolver um empreendimento de luxo, com a implantação de infraestrutura viária; aeroporto privativo; campo de golfe, estrutura condominial de luxo para 67 lotes residenciais; 2 pousadas com 25 quartos e 25 casas e pier de atracação para até 150 embarcações.


Nem preciso dizer que a comunidade da ilha e os amantes do destino bucólico de férias não gostaram nem um pouco dessa novidade.


Com as denúncias de corrupção (que lembram um caso emblemático de corrupção urbanística, na Espanha - conheça mais clicando aqui), de desalojamento de comunidades tradicionais, e intervenções do Ministério Público para pedir a revogação da licença, o caso vem ganhando repercussão nacional.


Deixando de lado a análise sobre se o procedimento ocorreu ou não de forma irregular, e sobre eventuais impactos sobre a comunidade da ilha, esse caso traz vários elementos interessantes para entender a compra de um imóvel à beira-mar.


1. Terrenos à beira-mar normalmente são terrenos de marinha – e isso significa que você não será proprietário desse imóvel


Por expressa previsão na nossa Constituição, essas áreas são consideradas necessárias para garantir a segurança nacional, e, por isso, são de propriedade da União e, por muito tempo, era proibida a sua transferência para particulares.


Hoje, já existe uma lei (Lei nº 13.240/2015) que autoriza a venda desses imóveis – para que isso aconteça, ainda é necessário que o Ministério do Planejamento elabore portaria regulamentando esse procedimento. Ou seja: por enquanto, a transferência da propriedade para particulares não é possível.


Mas calma, isso não significa que você nunca poderá ter uma casa à beira-mar. A utilização desses terrenos por particulares é possível, mediante a prática de um ato administrativo, que institua, naquele imóvel, uma enfiteuse ou um aforamento (logo mais explico o que são esses palavrões!).


Esses dois institutos do direito imobiliário nada mais são do que uma autorização do proprietário do imóvel (o Estado), para que o particular possa utilizar esse terreno de marinha.


2. Esse imóvel possivelmente terá custos adicionais ao que você está acostumado em um imóvel comum


Além dos tributos imobiliários que você já está acostumado a pagar (principalmente, o IPTU), se você pretende ter uma casa à beira-mar, provavelmente terá que se programar para algumas outras despesas.


Justamente por se tratar do uso de um imóvel de terceiro, o particular que for beneficiário dessa autorização de uso do terreno de marinha deverá realizar o pagamento de uma taxa, chamada de foro.


3. Além da matrícula, existe uma outra identificação essencial desse imóvel


A SPU (Secretaria de Patrimônio da União) é responsável por demarcar as áreas que são terreno de marinha. Junto com a matrícula, deve ser aberto um outro número: o RIP – registro imobiliário patrimonial.


Esse é o número de cadastro do imóvel na SPU, e é utilizado para consultar a situação desse imóvel.


4. Responsabilidade socioambiental e urbanística


Por fim, vale entender também um pouco sobre a possibilidade de construir nesses terrenos.


É necessário analisar qual o intuito do empreendimento que o construtor pretende instalar no local, porque existem diversas restrições que precisam ser levadas em consideração, especialmente no que se refere à conservação ambiental e preservação de espaços de comunidades tradicionais.


Todos esses cuidados devem ser adotados antes da decisão de prosseguir com o empreendimento, mediante a realização de estudos locais, consultas a órgãos ambientais, e estudo das normas de edificação do local.


Se você tem planos de comprar um imóvel à beira-mar, é importante conhecer e analisar previamente todas essas questões. Entre em contato conosco clicando aqui.

Comments


bottom of page