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O que a matrícula do imóvel irá te mostrar - e como saber se esse documento é suficiente para trazer segurança para o seu investimento



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Em regra, todo imóvel tem um número de matrícula - que funciona como um CPF do bem, e permite concentrar todas as informações a ele relacionadas em um só lugar.


A matrícula é um documento público, que pode ser acessado por qualquer pessoa, e que revela a atual situação do imóvel. 


Por isso, a primeira coisa a se fazer antes de negociar a compra de um imóvel é obter a certidão de matrícula atualizada: este documento irá te mostrar (1) quem é, legalmente, o proprietário, e (2) se existe o registro de alguma pendência financeira sobre aquele bem. 


Em regra, para que a sua compra seja mais segura, você precisa se certificar de que está comprando da pessoa que é o real proprietário do imóvel. O último ato registrado como R (aquele que tiver a numeração maior) identificará o atual proprietário, como adquirente, caso o registro seja referente a 100% do imóvel. Veja um exemplo:


Matrícula imóvel

Com relação a pendências financeiras, estas estarão identificadas no documento como "AV" - e, para toda pendência registrada, o mais seguro é que você identifique se há a baixa, também identificada no documento como "AV". Veja um exemplo:


matrícula imobiliária

Se todas as pendências constarem com as respectivas baixas, é um indicativo positivo de segurança para prosseguir com a compra.  Por outro lado, se algum ônus estiver sem cancelamento, será importante diligenciar a baixa - ou construir uma estratégia específica - para que isso não coloque o seu investimento em risco. 


Mas se certificar de que o vendedor é o proprietário e que, que inexistem registros de pendências financeiras na matrícula, não é o suficiente para garantir a segurança do seu investimento. 


É que existem algumas situações que podem resultar na anulação da sua compra, ainda que não seja possível identifica-las pela consulta na matrícula. Por exemplo, uma fraude na transferência do imóvel, uma ação judicial sobre a legitimidade do registro de imóvel em nome do vendedor, ou mesmo a existência de um débito fiscal, ou mesmo um débito relacionado ao próprio imóvel (IPTU, taxa de condomínio, etc.) que pode resultar na perda desse bem. 


Para evitar riscos em um investimento de valor normalmente elevado, é essencial ficar atento a alguns pontos importantes, ainda que a matrícula não contenha nenhuma anotação:


  1. Tempo no qual foram realizadas as últimas transferências dos imóveis: a realização de várias transferências consecutivas é um indicativo de que pode haver algo errado com algum dos proprietários anteriores, tornando-se imprescindível aprofundar na análise da situação.

  2. Consulta ao estado civil atualizado do proprietário: o atual ou ex cônjuge pode ter algum direito sobre aquele imóvel. É importante verificar o estado civil atualizado do vendedor, para garantir que a sua compra atenda a todos os requisitos legais.

  3. Consulta às certidões de distribuição de ações judiciais: mesmo que não exista nenhum registro na matrícula, essa busca é importante para certificar-se da inexistência de questionamentos sobre o registro do imóvel. 

  4. Levantamento da situação dos débitos relacionados ao imóvel: os mais comuns são IPTU e condomínio. Se o proprietário vender o imóvel com esses débitos, você, enquanto comprador, irá se responsabilizar pelo pagamento. 


Você pode obter acesso à lista de documentos essenciais para consultar antes de comprar um imóvel, e saber onde obtê-los, preparado por nosso escritório, clicando aqui.


Caso você tenha alguma dúvida sobre como interpretar as informações, ou note nos documentos alguma informação que possa indicar um risco (por exemplo: existência de débitos fiscais, penhora, indisponibilidade, existência de ações judiciais), procure uma assessoria profissional antes de prosseguir com a sua compra. 


O escritório Lecir Luz e Wilson Sahade Advogados está sediado em Brasília, mas possui atuação nacional. Contamos com uma equipe especializada em transações imobiliárias.


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