O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1937821 (Tema 1131), entendeu que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de bens Imóveis (ITBI) é o valor da transação declarado pelo contribuinte, uma vez que tal valor presume ser o preço médio de mercado do bem imóvel transacionado.
Por consequência, tal presunção somente poderá ser afastada pelo Fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo.
Entretanto, mesmo como esse posicionamento, é muito comum que o Fico pré-estabeleça um valor de referência para esse imposto, vinculando a base de cálculo do IPTU. Essa situação, em muitos casos, faz com que o valor devido de ITBI seja maior do que o realmente devido.
Exemplo: um imóvel foi vendido por 800 mil reais. Todavia, o valor venal de referência do IPTU é de 1 milhão de reais. Assim sendo, o cartório emite uma guia de recolhimento do ITBI com base no valor venal do IPTU. Neste caso, entende-se que houve uma violação ao entendimento do STJ, visto que a base de cálculo correta do ITBI deveria ser o declarado no contrato de compra e venda, isto é, 800 mil reais.
Dessa forma, aqueles que recolheram o ITBI com base diversa do valor declarado na compra e venda do imóvel terão direito ao ressarcimento do percentual pago indevidamente a maior.
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