Como já falamos em outras oportunidades, a propriedade de um imóvel somente é transferida quando for realizado o registro na sua matrícula, que, por sua vez, somente é efetivado com a outorga de uma escritura pública.
Ou seja: o contrato particular (seja ele promessa de compra e venda, seja ele compromisso de compra e venda) não
garante que você se torne o proprietário
daquele imóvel.
Por outro lado, apresentamos, também, a possibilidade de regularização desse negócio jurídico firmado apenas por contrato particular.
Recentemente, a Lei nº 14.382/2022, ampliou os serviços do registro público, dentre os quais passou a admitir, expressamente, a realização da adjudicação compulsória extrajudicial.
No texto de hoje, trataremos especificamente deste procedimento.
O que é a adjudicação compulsória extrajudicial
É um procedimento, realizado junto ao cartório de imóveis, que tem como objetivo promover o registro de um imóvel, para o qual não se tem a documentação exigida em lei (escritura pública).
Quem pode requerer
O art. 216-B, §1º da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382, enumera as pessoas que podem requerer a adjudicação compulsória extrajudicial. São:
O promitente comprador, ou qualquer um que tenha recebido deste uma cessão de direitos;
Os sucessores do promitente comprador;
O promitente vendedor
Requisitos e documentos necessários
Para requerer o procedimento de adjudicação compulsório, é necessário, primeiro, que exista um contrato particular de promessa de compra e venda, com o preço pago integralmente pelo comprador. Mas atenção: esse contrato não pode estabelecer o direito de arrependimento
Além disso, a lei exige a apresentação de alguns documentos, como: certidão atualizada da matrícula; a notificação do vendedor para que outorgue a escritura pública; ata notarial especificando e identificando as características do negócio jurídico; comprovação de recolhimento do ITBI; certidões dos distribuidores; documentos de identificação das partes.
Além disso, é importante destacar que a parte precisará estar representada por um advogado, que ficará responsável por elaborar o requerimento a ser apresentado ao cartório de registro de imóveis, e, ainda, poderá orientá-lo sobre eventuais requisitos específicos exigidos pelos cartórios da localidade do seu imóvel.
É importante ressaltar que, caso o vendedor apresente negativa à outorga da escritura pública, de forma fundamentada, o procedimento não poderá ser realizado em cartório, e deverá ser processado perante o Judiciário.
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